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        剛剛過去的“五一”假期,國內出游高達2.3億人次,超過疫情前的同期水平,再加上1-4月份樓市調控密集,各地累計發布實施近200次調控政策,樓市延續4月份熱度有下行的走勢??硕鹧芯恐行牡臄祿@示,今年“五一”假期(2021年5月1日-5月5日)58個監測的城市新房累計成交188萬平方米,同比下降6%。但是,熱點城市表現仍然較好。據諸葛找房數據研究中心監測,“五一”期間重點20個城市新房成交同比上漲了35%。

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        一方面,去年“五一”期間,疫情后需求加速釋放,形成了較高的基數,導致今年“五一”期間大部分城市表現一般;另一方面,部分前期較熱的城市,需求快速釋放,新房庫存較低,加上調控政策的出臺,市場預期有所下降,新房成交量開始放緩。比如,今年一季度明顯回升的長三角區域,在3-4月份密集出臺調控政策,限購、限售首次下沉到縣一級區域,近期寧波、南京、合肥、杭州等地,房地產市場開始轉冷,新房成交表現顯著不及去年同期。

        但是,部分熱點城市啟動新一輪限價政策、網簽延遲,低價盤優先入市,保持了一定的熱度。比如,廣州增城、南沙、白云、番禺等地,新盤上市比較多,不限購的增城供應量占比近半,部分新盤定價合理,也促成了部分區域的熱度。同時,熱點城市均加大了供應量,比如廣州“五一”假期實際推盤比去年同期增長19%,為近五年同期新高;上海公布的第二批次集中入市新盤47個,供應套數比第一批次增加40%,這也有助于市場成交保持活躍度。

        區域分化在明顯加劇。由于限價政策嚴格,很多項目的預售證遲遲難以發放,加上前期需求快速釋放,近期嚴查首付款來源,嚴控房貸額度,對第二套住房的貸款額度明顯收緊,發放周期明顯拉長至3-4個月,中心區高價盤銷售速度在放緩。比如,根據網上房地產官方數據顯示,5月2日至5月4日上海內環內新房成交連續三日“掛零”。但是,上海外環表現還算不錯,5月1日至5日,外環外成交套數為1771套,廣州、北京也是如此。

        相比新房市場,二手房市場下滑較明顯。貝殼研究院監測數據顯示,“五一”假期50城二手房日均成交量較去年同期下降約5%,較4月周末日均水平下降約三成。成交量下滑的同時,在帶看客源量方面,也呈現相同的走勢。數據顯示,假期日均帶看客源量較去年同期下降約9%,較4月周末日均水平下降約三成。從各城市表現看,“五一”期間北京、深圳、上海二手房日均成交量均同比下降。其中,深圳降幅超八成,北京同比下降接近五成,上海同比下降約30%。

        此外,近期發布嚴厲調控政策的城市,比如南通、東莞、杭州、南京等,二手房日均成交量也均同比下降。貝殼研究院報告顯示,與4月周末日均水平相比,50城市中九成的城市二手房成交量下降,表明多數城市保持向下調整態勢。二手房交易量明顯下降,主要原因還在于,目前房價在歷史最高位,交易的稅費成本(增值稅、所得稅、契稅和中介代理費用)比較高。

        另外,限售政策、信貸政策(很多銀行暫緩二手房貸款、提高了利率)、稅收政策(增值稅免征期從2年調至5年)等,均變相鼓勵新房交易,也導致二手房交易周期拉長,各地二手房交易占比均降至了歷史最低水平,這是一個值得注意的新現象。這個趨勢在4月份就表現得很明顯。根據貝殼研究院的統計,4月貝殼50個城市二手房成交量環比降幅約20%,50城市中絕大部分城市成交量均環比下降。價格方面,貝殼50城二手房價格指數保持環比上漲,但漲幅由3月的1.6%收窄至1.0%,其中32個城市漲幅收窄或由微漲轉為微跌。

        但在新房方面,4月份貝殼50個城市中多數城市成交量同比只是增幅減緩,并未出現下降。從目前的政策來看,新房和二手房的分化趨勢還會加劇,但如果信貸和杠桿收緊,加上二手房市場走弱,交易周期拉長,這對換房需求是明顯的制約。目前,各地增量需求有很大一部分是換房需求,如果手上的二手房無法順利賣出去,“賣舊買新”的需求就無法實現。

        下一步,預計調控政策將會更加嚴格。比如,“五一”前中央政治局會議再次強調了“房住不炒”,并嚴打以學位房名義的房價炒作,預示著下一步調控不僅力度不減,而且將更加精細化和聚焦。同時,4月份各地“集中供地”開始發力,盡管熱點區域的地塊仍受推崇,但均采取了“地價上限”的政策,溢價率也得到控制。而且,土地供給明顯放量,有利于緩解預期。

        金融信貸政策的收緊會更加明顯。近期建行深圳市分行下發通知,首套房貸款利率執行標準為LPR+45BP

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